外资进入中国养老产业的8个运作特征
近几年来，外资养老企业大跃进式进入中国，与国内企业合作、项目落地的新闻频见报端。其中最为显眼的有三大外资主体：一支是以CPM、Emeritus、Fortress、ABHOW为代表的“美国系”；另一支是以RIEI、WISNET、大阪长寿控股公司、韩国书佑集团为代表的“日韩系”；最后一支是以Colisée、Orpea为代表的“法国系”。
外资的养老服务机构主要布局在北京、上海、广州等一线城市以及大连、青岛、常州、南京等二线城市（尤其是长三角地区），这主要与外资养老服务机构定位高端有关，它们倾向于选择有一定消费能力、老龄化趋势明显、尚有开发空间的城市。
| 外资投资主体 | 项目概况 | |
| 美 国 系 | Emeritus CPM | 共同创建凯健国际，目前已在上海、北京、宁波、苏州开设6家养老服务机构 |
| Fortress | Fortress与复兴集团合作开发上海星堡中环养老社区一期，于2013年开业运营；星堡浦江社区，于2016年开业运营；星堡中环养老社区二期，预计将于2018年初开业 | |
| ABHOW | ABHOW与北京泰康之家.燕园合作打造泰康养老社区国际化运营团队 | |
日 韩 系 | 日本RIEI | 2013年，日本RIEI株式会社与上海协通集团合资开发上海礼爱颐养院 |
| 日本 WISNET | WISNET与大连市政府合作，采用公办民营的模式，成立大连日托中心 | |
| 日本大阪 长寿控股公司 | 大阪长寿控股公司在青岛设立了第一家日式高级老人公寓，面向高收入阶层，提供护理服务 | |
| 韩国 书佑集团 | 韩国书佑集团与九如城集团合作开发了宜兴九如城养老综合体，项目内的康复医院与韩国书佑集团旗下的bobath康复医院合作运营，引进韩国先进的bobath康复疗法及管理理念 | |
法 | Colisée | Colisée于2018年1月在广州开设首个高端养老国际颐养中心，拥有132个床位 |
Orpea 欧葆庭 | 南京欧葆庭仙林国际颐养中心与2016年正式开业运营，床位数140个； 长沙北辰欧葆庭国际颐养中心将于2018年底开业，共设床位数385张。 |
表：代表性外资机构及投资项目概况
归纳起来，外资参与国内养老地产及养老服务业有以下八大特征：
社区嵌入型、医养结合型、CCRC开发模式
外资在我国开发养老地产主要有三种模式：社区嵌入型、城市医养结合型和CCRC持续照料退休社区。
第一种模式——在社区中嵌入养老公寓，代表项目是凯健国际，凯健国际.浦东苑选址在世博辐射圈高端社区内，北京椿萱茂.凯健选址在远洋地产高端住宅项目远洋天著别墅社区内。
第二种模式——城市医养结合型养老机构，代表项目是上海礼爱颐养院，距离最近的医院仅有８分钟车程，颐养院内部提供专业医疗服务的同时，与嘉定地区三家医院建立了医疗合作关系。
第三种模式——CCRC持续照料退休社区，代表项目有星堡中环项目，为老人提供卓越的一站式退休生活服务与定制化协助式生活服务。宜兴九如城养老综合体也是CCRC模式的典型代表，它要打造的是一个包括养老院、医院、购物中心、绿色食品基地、酒店、学校、公园、公寓等形态，同时高度集合养老养生需求，覆盖独立生活区、协助生活区、专业护理区、老年痴呆照顾区和临终关怀区等功能区，满足养老全生命周期的综合体。
对于国内开发企业极力追捧的度假型养生养老机构，外资企业目前涉猎较少。
主要瞄准高端养老市场
从已开业运营的养老服务机构来看，外资主要瞄向高端养老市场：
如凯健国际位于上海的２个项目，根据不同的服务项目收费，人均每个月一万元左右；星堡中环的收费采取了“月费涵盖全包式”，即除了一次性5万元左右的入住费外，每月费用从7100元到3万元不等；青岛的大阪长寿控股公司日式高级老人公寓，入住押金高达200万元；泰康之家.燕园入住起步价20万元。
进入介助介护养老市场
根据年龄及身体机能，养老客群一般分为四类：活跃老人、独立老人、介助老人和介护老人。由于介助、介护市场服务难度大、风险高，国内企业目前还不愿意触碰这块领域，导致目前中国的养老服务机构绝大多数都是面向活跃老人和独立老人，而在照料介助、介护老人方面目前仍有所缺失。外资机构凭借丰富的服务经验，进入这两大细分领域，如术后康复市场、老年痴呆市场、中风后遗症护理市场等，这成为他们发挥优势的空间。
如凯建国际.徐汇苑提供各种慢性疾病的治疗、外科手术的术后恢复、康复、理疗服务；椿萱茂·凯健(亦庄)老年公寓主要针对高龄、部分失能、失能老人提供高品质的护理服务；上海礼爱颐养院主要面向专业护理失智、失能长者，以护理“老年性痴呆”为主要特色，涵盖各种痴呆症护理、帕金森症护理、中风后遗症护理、手术后康复护理、骨折及其他重度护理等；Orpea南京项目主要接收失能和半失能老人。宜兴九如城养老综合体内设有专业的康复医疗机构，专门针对术后康复和老年病及慢性病诊治的老人。
全面渗透90%的居家养老市场
基于中国90%的老人居家养老的国情，外资机构非常关注这块市场，加快发展居家养老服务。
美国Fortress和复星集团开始进军居家养老市场，将美国高品质的家庭护理管理体系引进中国，服务范畴包含专业评估、照料服务、护理服务、医护服务和专业医师健康宣讲教学等，另提供专业术后康复护理套餐和其他居家护理服务。
瑞典爱生雅集团与新加坡宜康医疗保健集团早在2011年就在上海启动“居家护理”业务，引进瑞典及新加坡先进的居家护理理念、经验和技术，向中国的居家老人提供全面护理与观察服务、根据医嘱的健康护理指导疾病预防与康复训练服务、常见疾病的专业护理等。
利用旧设施改造
为减少前期的开发投入，外资机构常利用旧设施改造成养老机构，如星堡中环项目由复星集团收购的一栋商办物业改造而成，建筑面积18000平方米；上海礼爱颐养院是将协通集团曾经运营的度假村酒店重新改修而建的；大连日托中心项目是把大连市的一家公建养老院进行适老化改装而成的。盘活旧有设施前期不需要投入土地成本，并且可以降低建安成本，这无疑大大降低了开发成本，从而能够极大缩短投资回报周期，因此成为外资机构追捧的模式。
加速连锁扩张步伐
外资机构想进驻中国市场的愿望日益强烈，大多以连锁经营的方式在全国迅速扩张。
日本WISNET早在2004年正式进军中国老年人居家护理市场， 2011年，公司又在大连开业养老服务中心，目标是今后在东三省建设600多处类似的养老服务中心。
日本RIEI于2011年在北京开设礼爱老年看护服务中心，于2013年在上海开业上海礼爱颐养院，今后3年的目标是“以中国为中心，增设20个海外的养老服务中心”。
日本大阪长寿控股公司于2011年在青岛设立第一家日式高级老人公寓，计划10年内开设100家类似的老年公寓。
美国CPM在中国开设子公司——凯健国际，专注于在中国开设老年康复护理机构，总部设在上海，目前在上海和北京开设三家养老服务机构，将在常州开设第四家养老服务机构，未来将以上海及长三角为中心，辐射全国。
法国Colisée已经开始向中国市场发展，并在北京设立了分公司，计划五年内开设50家养老机构。
与本土企业组建战略联盟
除了以直接投资开发的形式进入中国养老护理市场，更多外资正在通过与本土企业的合作全面参与到市场竞争之中。
美国Fortress与复星集团共同创立上海星堡，致力于在中国发展养老社区项目，双方投资比例各占50%股份，以“星堡”作为品牌进行连锁开发，已开发的项目有上海星堡中环一期、星堡浦江社区，星堡中环二期将于2018年初开业。
美国CPM与远洋地产组建中外合资企业，用于在中国开发和经营养老地产项目，目前已经落地运营的项目是椿萱茂.凯建，合资公司还计划在远洋地产开发的社区中嵌入类似的养老服务机构。
日本RIEI与上海协通（集团）有限公司合作，在上海市嘉定区合资创办了“上海礼爱企业管理咨询有限公司”，双方出资比例各占50%，首个项目上海礼爱颐养院于2013年在上海开业运营。
法国Colisée其进入中国后建设的首个项目落地广东，Colisée负责提供养老机构的设计、运营及服务，中国方面则负责提供土地、养老机构建设。
法国Orpea于2017年与北京北辰实业集团合作，落户长沙北辰国际健康城，为项目提供国际领先养老健康技术和管理资源。
衍生产业紧跟布局
养老产业涉及领域比较广，除了核心环节的养老服务业以外，上下游的医疗设备供应、健康食品供应、护理人员培训等配套产业，也是关键环节。外资也加紧布局中国的养老衍生产业。
日本护理器械界最大的日医学馆从2012年在上海市成立合资公司，并首先从上海、北京等大城市开始销售轮椅等护理用具，2017年3月财报公示销售额已达到2766亿日元。
美国星堡除参与养老社区的开发、提供居家护理服务以外，还为国内多个养老地产投资与开发商提供专业的养老咨询顾问服务，涉及北京、上海、大连、宁波、杭州等城市。
美国ABHOW向国内的养老地产开业企业输出培训服务，在帮助开发企业引入了第三方、为其提供专门为养老社区设计的IT系统的同时，针对目前中国养老市场专业人才匮乏的现状，也为开发企业提供全方位的国际化培训和咨询服务。
国外的养老机构能否顺利地适应现在的中国市场，还有待市场来验证。但是毫无疑问，外资机构将新鲜的养老理念、丰富的资本运作经验、专业化的建筑设计、成熟的运营管理经验、系统的服务培训等带入到中国养老市场以借鉴，必将使中国的养老服务产业加快走上专业化发展轨道。
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